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房地產賣不動了?未來房價怎么走?剛需應盡早買房?

發布日期:2018-5-2 瀏覽量:125

一年之計在于春。陽春三月對每年的房地產市場來說是一個最關鍵月份。在三月,通過觀察房價漲跌、成交量等一系列指標,基本能夠看清全年樓市走向。這是貓姐在買賣若干房子之后的心得。

今年三月樓市情況如何?我們從中能看到今年樓市的哪些走勢?現在還能買房嗎?貓姐給大家分析一下。

01

旺季不旺 一線房子賣不動

今年3月,一線城市的人都不買房了。

? 央行數據顯示,截止3月末,北京個人住房貸款增幅比上年同期低31個百分點,是2014年以來首次出現個位數增長。

? 3月北京樓市成交數據已經出爐:

一季度,北京商品房銷售面積同比下降66%!

新建商品住房僅簽約2723套,創下單季度歷史最低紀錄。

二手房也不樂觀,北京3月二手房簽約量12104套,雖然是繼2017年12月、2018年1月后又一次成交量破萬。但這個數據放到歷年來看,并不樂觀。

縱觀三月份的數據,同比下跌的年份多半后勢不樂觀:

“金三”是樓市傳統銷售旺季,一般來說,如果3月的樓市成交數據大幅走高,價格上漲的可能性比較大。 從圖表我們可以注意到,2013年3月北京樓市成交4.3萬套,2016年3月成交3.6萬套,這兩年北京房價都迎來了大幅上漲。

如果三月成交不旺,全年樓市也難有起色。

● 2014年3月北京樓市成交量近幾年成交最低,從全年房價走勢來看,北京二手房跌幅超15%。2015年3月成交也比較低,當年政府連續降息幾次,放松樓市調控政策,2015年全年房價同比2014年上漲10%左右。今年3月北京樓市成交量是繼2014、2015年來新低。

● 3月份上海樓市成交也不樂觀。二手住宅成交套數為17370余套,成交量同比暴跌。上海二手房指數辦公室認為,作為傳統銷售旺季的“金三”,今年成色不足,甚至不及正常年份月均2萬套的水平。整個一季度,上海二手房成交量創6年新低。

● 在廣州,3月商品住宅成交6512套,同比下降57%。例外的只有深圳,由于“三價合一”政策的吹風,出現了提前購房的風潮,成交意外上揚。

中指院數據顯示,四個一線城市今年一季度商品房成交面積同比下跌33%。

量的下跌也帶來了價格下跌。3月,北京、上海、深圳房價全都同比下降。 在深圳,最近二手房“筍盤”成交,往往便宜數十萬,甚至一兩百萬左右,降幅已達10%左右。北京燕郊有的樓盤降幅已達30%;上海3月二手住宅則環比下跌了0.6%,跌幅為2016年以來之最。

02

旺季不旺,二線城市也入秋了

二線城市怎樣了呢?易居研究院數據顯示,2018年3月份,50個重點城市新建商品住宅成交量同比2017年3月減少29%,同比2016年3月下降更多,也低于2015年3月的數據。

這已是50個主要城市的成交量連續幾個月表現為負增長。 易居地產研究院副院長楊紅旭認為,按目前的趨勢,3月或4月,全國樓市的總體成交量就會由正增長轉為負增長。這是全國市場實質性降溫的第一個關鍵指標。

全國商品房銷售增速早已放緩。2018年1至2月,商品房銷售面積同比增長4.1%,遠低于2017年同期的25.1%和2016年同期的28.2%。2018年1至3月,全國商品房銷售面積僅增3.6%,是2015年6月以來的最低值。在東部地區,3月樓市大幅降溫,銷售面積同比大降7.3%。


二手房市場表現更不樂觀。貓姐選取了部分熱點二線城市二手房同比變化:


房地產為何賣不動了?有幾大原因:

? 一線和核心二線城市的調控政策尚未放松,成交難提升;

? 對于三四線城市來說,經過了1-2年的轟轟烈烈去庫存,大部分城市房價大漲,居民購買力已經大幅下降。

任澤平預測,隨著房地產調控和棚改貨幣化比例下降,預計2018年銷售大降。

03

房地產供給大幅增加

雖然全國房地產銷售乏力,但是開發商拿地和建房的激情卻在增加。

一季度,全國房地產開發投資21291億元,同比增長10.4%,這個數據讓市場吃了一驚。

原因不難理解:2015-2017年的全國樓市大賣,開發商們普遍賺得盆滿缽溢。賺到錢開發商并非持幣觀望,繼續加速項目周轉,又開始新一輪蓋房,加緊投資。

以碧桂園為例,提出了“高周轉”戰略,要求提高加快三四五線城市項目周轉速度、報建速度、供貨速度,實現地塊價值的快速變現?!案咧蘢幣彩瞧淥科蟮牟唄?。

當前金融去杠桿、調控趨緊、貨幣政策不明朗,房企資金支持空間變窄,資金成本也將不斷抬高。在這種情況下,能夠提高資金使用效率,至關重要。 而高周轉模式正是企業在資金有限的情況下可以實現業績高增長的一種有效策略。

對于房地商的拿地建房需求,地方政府是舉雙手歡迎。今年地方政府日子也不好過, 各種非標融資被限制,基建資金來源遇阻,土地換收入,兩者一拍即合。

在三四線城市,供給增加更為明顯。在一季度,房企繼續大肆買地,一季度300城市土地出讓金總額同比增40%,三四線漲幅居前。

房子越建越多了。商品房新開工面積增速出現明顯回升。2018年1季度,全國商品房新開工面積為34615萬平方米,增長9.7%,增速較1-2月出現明顯回升,加快6.8個百分點。

但是,投資買房真的要越來越謹慎了。

04

未來房價會怎么走?

2018年,熱點城市的房價下跌將可能發生。

首先,日漸收緊的信貸和銀根, 是導致房價下跌的重要因素。分析認為,跟隨美國加息的進程,雖然中國官方利率沒變化,但常備借貸便利利率,實質也就是暗自加息。

另外,目前房地產行業無論供給端和需求端,融資情況都不樂觀, 按揭利率仍難輕言見頂。

此外,3月份,各地調控政策不斷加碼, 大連、深圳、海南等地,均不同程度地升級了調控政策,給各地的房價蒙上一層陰影。海南的調控措施基本是凍結型的,期房買家基本被套牢9年以上。

一線城市今年房價會怎么走?上海易居房地產研究院副院長楊紅旭直言,從一季度走向來看,北京樓市進入底部無序波動,銀行信貸不放開,房價將看空!

在大部分機構看來,2018年房地產政策整體將偏緊,未來房屋銷售面積增速將進一步下滑,甚至會出現負增長,而房價漲幅則會隨著銷售面積的回落保持低位運行。 二三線城市房價雖有上漲壓力,但漲勢并不會持續太久

至于您的決策,貓姐有以下建議:

? 剛需能上車就上車吧;

? 限購城市新房因為價格倒掛,能買到也沒問題,這個邏輯任志強說過多次;

? 投資其他區域、類型的房產請謹慎,一是因為價格預期存在巨大的不確定性;二是因為流動性差,比如貓姐朋友之前剛在海南購置的房產,買完趕上調控政策,大筆資金壓在里面,期房兩年、房產證兩年,拿到房產證滿五年可交易,一晃就9年時間,而且未來房價不確定,即便房價翻一倍,算下來整體收益也就相當于年化收益7%,能拿到這樣收益水準的理財產品市面上還是有不少的,而且不至于鎖死自己的流動性。